银行买房贷款有什么逻辑？
零售贷款买房贷款：基金定价逻辑
在银行业务逻辑上，个人抵押贷款到底是什么？事实上，从部门划分来看，按揭贷款头上顶着三顶“帽子”：从贷款种类上看，按揭贷款属于金融业务，属于“零售贷款”；在投资分类上，个人抵押贷款也属于“房地产贷款”。
到支行办理个人按揭，获得贷款的前提是“有饭可煮”，即支行和本行必须为您提供相应的零售贷款额度。为什么有的银行“压贷”？问题出在数量上。
它的配额从何而来？ “说白了，就像一场‘拍卖’，总公司每年都会发布一大盘零售线名额，各分公司竞价，出价高者得标。”额度更多。”某城商行理财师告诉笔者。这其中，“价格决定论”很明显。由此理财师认为，“像上海这样的大城市的网点，损失更大”，因为金融业这些地方市场化程度高，使得贷款定价更加透明和低廉，这也会影响到分行向总行“抢”额度资源的能力。
继本次资本定价之后逻辑上，有3个秘密是银行不愿意告诉你的，你贷款的时候一定要知道。
第一个秘密，羊毛出在羊身上。当下级银行向上级银行索取额度，“竞价”定价会转嫁给客户，当你的客户经理告诉你“排队等候”时，你可能不知道前面“插队”的情况时不时有你：比排队多长时间更重要的是你你愿意接受多少。利率。稀缺的配额资源往往被出价最高者拿下。
第二个秘密是“延迟效应”。熟悉银行运作的读者可能听说过“年末贷难，年初贷易”的说法，因为从预期年化预期收益来看，银行会去年年初放多一点贷款资源，市场需求旺盛的一年，很多银行年底都会面临贷款额度短缺的问题，零售线也不例外。
但今年，年初申请房贷的客户竟然也面临着一个不受欢迎的困境。这是许多银行保守的另一个秘密。笔者从几家银行处了解到，去年底压抑了很多贷款，不得不用今年的额度来满足实际发生的需求去年。在递延效应下，将年初的新客户推到年中，以此类推。本质上是供求失衡。
从“供需”的角度来看，上述住房金融座谈会上央行提出的做法是“切中要害”的。某大型银行资金部人士告诉笔者，央行在会上表示，“如果银行有规模，可以请央行帮助协调各银行之间的规模调整”，这可以
秘诀之三，银行要“涨价”房贷，其实并不是银行太“黑心”别无选择，只能维持利差。从行业来看，在负债端，预期年化利率市场化逐步深入s，加上互联网金融强大的吸储能力的“搅局”，银行获取储蓄/存款的成本越来越高。
某中型银行分行行长表示，他不倾向于在个人抵押贷款上花费精力，因为“做抵押贷款就像义务劳动”。他的计算方法是，银行一些成本相对较高的负债（如吸收金融机构约定存款）的预期年化利率已经超过5%，而这不是银行的借贷成本，因为20还包括未产生的预期年利率的百分比。因此，实际成本至少是“5%÷0.8”。与中长期贷款基准6.55%的预期年化利率相比，“银行根本不赚钱，白赚。”
在这个秘密之下，银行也有诉求“贷款类型之间的再平衡”。当银行有更多对于企业贷款，尤其是中小企业贷款的议价能力，更多的仓位可能会有所调整。
银行的实际情况并没有逃过央行的监控。因此，在住房金融服务座谈会上，央行用文字与逐利性银行谈“社会责任”：要求银行了解购房者实现金融可持续发展，保本好还是保本好？
然而，央行的殷切期望对于理论上已经投入市场化运作的银行来说并不理想，尤其是对于众多上市公司来说，银行是否有效？某上市银行总行人士对笔者表示，银行作为上市公司，要保证股价稳定，从基本面造福股东，就必须注重业绩增长；董事会审核压力。
中长期购房贷款g-term loans：流动性管理逻辑
银行经营需要统筹考虑，除了资金定价和贷款种类的平衡逻辑，理财规划还需要控制“流动性” ”的问题，所以在贷款条件上，各家银行在长期、中长期贷款、短期贷款之间都有一个额度分配和平衡。
“这就像你自己的理财，比如你有100元，可以用20元投资长期国债，30元投资5年期信托，剩下的一半投资股票，另一半存起来钱。你需要容易变现的资产来满足生活中的燃眉之急。”上述城商行理财师表示，银行也是通过这种方式来控制到期余额的，而房贷就是短期内无法变现的资产，以备不时之需。
零售贷款中长期资产方面，至少对于这样的规划者来说，富人所在的城商行，“经过前几年的高速发展，那部分份额已经饱和了”。
另一种与deadline一起考虑的财务规划逻辑是“集中”管理，资产应该分散在几个篮子里，“就像你不把所有的钱都投在一个公司的股票上，或者全部用于投资黄金。”会计师说。另一个尴尬的现实是，长期资产流向房地产的集中度也过高。
结果，一些银行此前的内部指令实际上是退存量限新股用于房贷。
房产贷换房贷：风控逻辑
促使银行决定是否放贷的底线是风控逻辑。个人房贷的风险是否比较高，恰恰是最具争议的起诉是笔者在采访中遇到的。
从现有数据出发，多位银行人士告诉笔者，个人房贷因拥有充足的抵押品，长期以来一直被银行列为低风险产品。从房贷大户工行的数据来看，截至4月底，该行个人住房贷款不良率仅为0.27%，低于全部贷款的不良率。
问题在于，一些银行家看到了风险的滞后性——当前的报告数据无法反映资产质量的未来趋势，尤其是在房价已经停止上涨的情况下。笔者从该行风控部的几位人士处获悉，他们虽然不支持“房价崩盘论”，但对房价继续上涨已不再抱有预期。在银行的话语体系中，房价下跌直接意味着“抵押物贬值”。
“在以往，房贷不良率低与房价上涨密切相关。如果房价不涨甚至跌，情况就不同了。类似温州的“废弃房屋”现象给人们敲响了警钟。不少银行也因此反复进行内部压力测试。上述城商行规划金融业务人士表示。
除了抵押品价值变动的风险，有资产处置经验的银行家还提到在随后的抵押品拍卖过程中磨损严重。一位相关业务人士表示，从经验来看，当房产抵押不良后进入拍卖环节时，往往第一次拍卖甚至第二次拍卖都会失败。 “中标后，第二次拍卖会降价20%，第三次拍卖会给予20%的折扣。”该人士表示，房屋单价近期进入银行竞拍流程的股票数量较多，市场需求疲软，竞拍成功不易。
“而这还没有算上另外两个‘招数’”。他补充说，第一个“套路”是，一些房产在申请贷款时，或多或少地贿赂了评估师，使估价虚高，以此为基础计算出的房贷利率肯定不合适；第二个“绝招”“有一些住房贷款和个人消费贷款（以装修等名义）组合发行，消费贷款的实际资金用途也是买房。这两者都有
刚刚发布的中国指数研究院房地产指数体系百城房价指数显示，2014年5月，全国100个城市（新建）房屋均价全国10978元/平方米，环比下降0.32%，是自 2012 年 6 月以来连续 23 个月环比增长后的首次环比下降。
为什么个人抵押贷款昂贵且难获得？
在买房贷款上，根据银行的上述三个逻辑，也可以说明，从年底开始的这段时间里，已经买房并获得按揭贷款的人去年到现在很可能有这样的困惑：信用记录良好，收入和税单稳定，工资流向清晰，但申请银行按揭困难重重；最终申请后，首套房贷的预期年化利率上升了5%至10%。 ，与几年前朋友购房贷款10%的优惠相比，想想都不是什么好感觉。
这样的情况似乎并不常见，央行在住房金融服务座谈会上要求银行：控制个人住房贷款压力，放开loans 尽快收到订单和批准后。会上，两家股份制银行也承认，首套房贷预期年化利率上调约8%。
